在银行贷款买房的时候，会要求贷款人勾选还款的方式，分别是等额本金与等额本息，很多人对这十分的犯难，因为不知道选择哪一个好，选择哪一个更划算，下面来看看详细的分析。

贷款选择等额本金还是等额本息?

都可以选择，二者没有绝对的好与坏，贷款人可以根据实际情况选择，若是还款压力大，建议选择等额本息，若是还款压力小，建议选择等额本金。因为等额本金相对等额本息来说，总利息会少很多，但是前期的还款压力较大。

等额本金是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

等额本息是指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。刚开始还款时每月还款额可能会低于等额本金还款方式的额度，但是最终所还利息会高于等额本金还款方式，该方式经常被银行使用。

等额本金和等额本息这两种方式，本金偿是一样的，但是利息会有差异，可以根据您的资金情况选择适合您的方式。两种贷款方式没有孰优孰劣，适合自己的才是最好的。

看完以上的介绍，相信大家对于贷款选择等额本金还是等额本息这个问题有了更好地了解。在银行申请房贷之后，若是手里有余钱了是可以提前还款的，可以提前还一部分也可以提前还清，这样也能够减少总利息。

当前，房地产市场正出现一系列积极变化。一方面，多地首套房贷款利率、首付比例下行，市场销售降幅明显收窄；另一方面，房地产企业融资环境持续改善，房地产开发投资降幅收窄。

进一步释放需求

释放刚性和改善性住房需求，是推动房地产健康、可持续发展的关键举措。降低房贷利率以及首付比例，有利于进一步释放市场需求 。

数据显示，今年3月份贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.02%，较上月微降2个基点；二套主流房贷利率平均为4.91%，与上月持平。从利率下调幅度来看，三四线城市的房贷利率同比降幅最大，首套、二套房贷利率同比降幅分别为140个基点和75个基点。

“截至2022年12月末，新发放的个人住房贷款平均利率较上年末下降约140个基点。除了个别热点城市，绝大多数城市的首付比例政策下限已经达到全国底线。”中国人民银行副行长潘功胜表示，从需求端看，因城施策实施好差别化的住房信贷政策，持续引导实际利率和首付比例下行，将更好支持刚性和改善性住房需求。

与此同时，银行放款速度也有所提升 。数据显示，3月份贝壳百城银行平均放款周期为21天，较上月缩短7天。“对银行来说，住房按揭贷款依然是优质资产。”上海金融与发展实验室主任曾刚表示，一季度商业银行信贷规模较为充裕，也在一定程度上提升了放款速度。

“在一系列政策推动下，房地产市场出现了一些积极变化，主要表现在市场销售降幅明显收窄。”国家统计局国民经济综合统计司司长付凌晖说，今年前2个月，商品房销售面积同比下降3.6%，降幅收窄20.7个百分点。

修复供给端预期

除了需求端，供给端也出现了诸多积极变化。数据显示，前2个月房地产开发投资同比下降5.7%，降幅比2022年收窄4.3个百分点；房地产开发企业到位资金下降15.2%，降幅收窄10.7个百分点；2月份房地产开发景气指数为94.67，较1月份有所回升。

“当前，我国经济呈现企稳回升态势，预期向好，有助于房地产投资降幅收窄。”中国邮政储蓄银行研究员娄飞鹏说，围绕改善房地产企业融资，金融管理部门已出台多项政策措施，信贷、债券、股权融资“三箭齐发”，持续缓解房企资金压力 。

去年以来，金融管理部门出台了16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施，并持续推动政策落细、落实。当前，金融管理部门正在开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，全面落实改善优质房企资产负债表计划。与此同时，缓释金融机构过度避险情绪，引导金融机构提供正常融资。数据显示，今年1月份，房地产开发贷款新增超3700亿元，同比多增2200亿元。

除了融资环境改善，房地产行业信用风险也有所收敛 。“我们认为，过去房企风险蔓延趋势已经得到了遏制，房企流动性得到明显改善。”中信银行副行长胡罡说。中信银行近期发布的2022年年报显示，截至2022年12月末，该行房地产业、建筑业的资产质量继续呈现好转趋势，两个行业的不良贷款余额较上年末分别减少17.89亿元和12.51亿元。

“尽管融资环境有所改善，但房企尤其是民营房企新开工意愿仍显不足。”中国民生银行首席经济学家温彬表示，预计房地产开发投资增速在回升过程中仍有震荡可能 。娄飞鹏认为，导致这一现象的主要原因是房企预期仍然不佳，因此要综合施策稳定和改善预期。

增信心仍是关键

今年2月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。

“目前，二手房市场回升幅度、市场热度均略高于新房市场。”温彬说，综合来看，市场回升的可持续性仍有待观察。

“二手房的不确定性较低，其需求取决于购房者预期以及刚性需求。相比之下，新房存在不确定性，此前部分住房无法按时交付影响了购房者意愿。”曾刚说。

国家统计局投资司首席统计师罗毅飞表示，要持续释放房地产市场刚性和改善性住房需求，推进“保交楼”项目建设力度，逐步提振市场信心 。“去年，‘保交楼’政策对民生保障起到了重要作用。”付凌晖说。目前，监管部门已推出3500亿元保交楼专项借款，设立2000亿元保交楼贷款支持计划、1000亿元租赁住房贷款支持计划，并指导金融机构推动行业重组并购，加快风险的市场化出清。

“现在最关键的是看市场信心和需求端变化，主要是一手房销售变化。”胡罡说。一手房销售是房企将新房直接出售给个人客户，其转暖意味着房企资金回流向好，有助于缓解房企资金压力、化解风险。“在房地产交易中，虽然各地情况有所不同，但总体来看，一手房交易量较大，其销售回暖代表着需求回升，对房地产市场走势的研判具有一定的指示意义。”娄飞鹏说。

“央行近期实施的降准可增加中长期可贷资金，有助于增强金融机构支持房企融资的积极性，满足房企的合理融资需求。”温彬说，降准将释放低成本资金，也有助于通过差异化贷款利率支持刚性和改善性住房需求 。

“当前，还要进一步稳定居民收入增长预期。”曾刚说，对于居民来说，房贷是长期负债，支出意愿、偿债能力取决于其稳定就业与收入增长。因此，要多渠道增加城乡居民收入，保持物价形势总体稳定 。

此前，南宁房贷到期年龄可延长至80岁引发热议，记者走访发现，近期上海地区部分银行的相关政策也发生变化，此前主流银行按照贷款期限+年龄不超过70或75岁执行，时至3月底，一些银行可以适当放宽到80岁甚至85岁。相关人士提醒，这里的80岁并非指贷款人的年龄，而是贷款人年龄与贷款期限的总和。

青年报记者　孙琪

部分银行房贷年龄适当放宽至80-85岁

“房贷到期年龄可延长至80岁”，这里的80岁并非指贷款人的年龄，而是贷款人年龄与贷款期限的总和。即若购房者年满50周岁，符合贷款条件，就可以按照最高30年期限申请房贷。记者走访时获悉，部分银行执行的房贷到期年龄依旧是70—75岁，比如浦发银行相关人士回复记者，“我们基本上还是按到期70岁来执行。”

但记者走访时发现，沪上一些银行的执行政策在3月下旬开始放宽。

“和我们常年合作的邮储银行某支行昨天告知我，住房贷款到期年龄上限调整到80岁，平安银行优质客户可以放宽到80岁。”日前，在众福房产从业10余年的王建涛告诉记者，此前上海主流银行要求是贷款人年龄和贷款期限之和不得超过70或者75岁。在经历2月的一波上涨后，上海3月的二手房成交量出现了降温，最先感知到房产市场节奏有所放缓的就是房产中介和各家银行零售工作人员，“以往，是我们房产中介追着银行跑贷款，最近，则是银行追着我们要求合作。”王建涛感叹。

光大银行上海分行相关人士也向记者证实该行的住房按揭贷款业务整体向满足首套刚需购房客户以及符合差别化住房贷款政策的按揭贷款客户倾斜。同时为了保持与市场需求的贴近，目前针对刚需及改善型客户，可在贷款申请材料合法合规，且符合该行准入标准的前提下，适当放宽至借款人贷款到期年龄至80周岁。

记者咨询中国银行住房按揭贷款年龄期限，该行客服表示，在上海，该行房贷借款人到期年龄“不得超过85周岁”。

房贷上限年龄放宽

还有门槛要求

值得一提的是，在申请房贷时，银行对贷款人的年龄和贷款期限其实都有要求。

虽然房贷到期年龄可延长至80岁，并非意味着75岁高龄者依旧可以从银行贷款。记者了解到，银行对贷款申请人的年龄有要求，比如邮储银行客服就对记者表示该行规定一手、二手住房贷款要求适用对象是18—65周岁，具备完全民事行为能力的自然人。

在上海地区，中国银行一手房贷款期限与借款人年龄之和不得超过85周岁，但还有明确规定：比如贷款期限与借款人年龄之和超过65周岁，还须是购买或持有该行零售产品3个以上的客户；个人住房贷款最长期限不得超过30年。

对二手房贷款，中国银行还要求除了要满足以上两个条件外，还需要满足贷款期限与房龄之和不得超过70年；且贷款期限不得超过抵押物占用范围内建设用地的剩余使用权年限；对楼龄与贷款期限之和超60年的二手住房贷款申请，优先办理教育、医疗等资源集中、变现能力较强的住宅等要求。

放宽利好中老年风险依旧可控

“这将更好满足45岁以上群体的购房需求。”招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼对记者表示，一二线城市，首付金额和每月还款金额都比较高，给购房者带来较大压力，适当延长借款人年龄与贷款期限之和，将可以为中老年人购房带来帮助：一是可以扩大申请贷款的年龄范围，将更多人群纳入到服务对象。二是可以申请更长期限的贷款，减轻还款压力。如果一位50岁的中年购房人申请贷款，这位购房人购买首套房最长可申请30年贷款，而此前最长贷款年限为25年。

生活中总有许多变故，中老年购房者如果在贷款未还完时就过世了，谁来继续还贷呢？　会不会加大坏账风险呢？

中国银行客服回复记者：“在一定条件下，我行个人贷款的借款人可以变更。详细变更条件、手续请询贷款经办网点。”

“一般是财产继承人。”众福房产工作人员王建涛回复记者，“谁继承遗产，谁来还贷。”

“不会放大坏账风险，银行会对高龄借款人的还款能力进行评估。”董希淼则表示，对于高龄借款人，银行一般会增加子女等作为共同借款人，并采取一些管理措施，对银行来说，风险总体是可控的。

那么这样的政策调整，会不会刺激个人住房贷款的过快增长呢？

董希淼认为这样的担心有点多余。此前有统计数据表明，贷款人50岁以上的个人住房贷款余额占比约为5%，所占的比重并不大。

2023年3月贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.02%，较上月微降2BP；二套主流房贷利率平均为4.91%，与上月持平。3月首二套主流房贷利率较去年同期分别回落131BP和69BP。在首套住房贷款利率政策动态调整机制下，首套利率回调，二套利率保持不变，3月首二套房贷利率价差扩大至89BP。

一季度商业银行信贷充裕，银行放款明显加速。3月贝壳百城银行平均放款周期为21天，较上月缩短7天，这是2019年以来最快的放款速度。其中一线城市平均放款周期为29天，二线、三四线城市平均放款周期均为21天。